Jak bezpečně koupit nemovitost v zahraničí: Průvodce prvními kroky

Důvody pro koupi nemovitosti v zahraničí

Sníte o vlastním místě pod středomořským sluncem? Investice do nemovitosti v zahraničí už dávno není výsadou jen těch nejbohatších. Stále více Čechů objevuje kouzlo vlastního bydlení za hranicemi, ať už jde o útulný apartmán v chorvatské Istrii nebo malebnou vilku ve španělské Andalusii.

Představte si, že po náročném pracovním roce můžete kdykoliv vyrazit do vlastního. Žádné složité hledání ubytování, žádné kompromisy. Prostě jen odemknete dveře a jste doma. A když zrovna nerelaxujete vy, můžete nemovitost pronajímat a nechat ji vydělávat.

Trh s nemovitostmi v oblíbených destinacích nabízí stále zajímavé příležitosti. Zatímco u nás ceny šplhají do závratných výšin, v některých přímořských oblastech můžete najít skutečné perly za překvapivě rozumné ceny. Navíc, díky členství v EU je celý proces koupě mnohem jednodušší než kdysi.

Možná vás láká představa důchodu stráveného v teple? Není divu. Stále více lidí v produktivním věku myslí dopředu a pořizuje si nemovitost v zahraničí jako investici do budoucnosti. Ranní káva na terase s výhledem na moře nemusí zůstat jen snem.

Práce na dálku otevřela zcela nové možnosti. Proč sedět v kanceláři, když můžete stejnou práci dělat z pláže? Mnoho profesionálů už objevilo kouzlo života, kde se stírá hranice mezi dovolenou a pracovním týdnem.

Místní komunity v oblíbených expatských destinacích jsou většinou velmi přátelské a otevřené. Vaše děti se přirozeně naučí cizí jazyky a získají multikulturní rozhled, který jim v budoucnu otevře mnoho dveří.

Investice do zahraniční nemovitosti není jen o penězích. Je to investice do životního stylu, do nových zážitků a do svobody rozhodovat o tom, kde a jak chcete žít. S rostoucí nejistotou na domácím trhu představuje zahraniční nemovitost bezpečný přístav pro vaše úspory i sny.

Nejoblíbenější destinace pro nákup nemovitostí

Sníte o vlastním místě pod středomořským sluncem? Chorvatsko zůstává pro nás Čechy jasnou jedničkou - není divu, vždyť je to skoro jako doma, jen s mořem za rohem. Dalmatské pobřeží přímo vybízí k pořízení útulného apartmánu, kde můžete trávit dlouhé letní večery s výhledem na Jadran.

Kdo touží po celoročním létě, míří do španělského ráje na Costa del Sol nebo Costa Blanca. Tady najdete všechno - od luxusních vil až po útulné byty v moderních komplexech s bazénem. A ta španělská pohoda! Jen si představte ranní kávu na terase s výhledem na Středozemní moře.

Pro ty, kdo hledají dostupnější variantu, je tu Bulharsko. Slunečné pobřeží není jen název - je to realita, kterou si můžete dovolit. V posledních letech tu vyrostly nové moderní projekty, které lákají čím dál víc našinců.

Řecké ostrovy? To je láska na první pohled! Místní realitní trh se krásně vzpamatoval a nabízí skutečné perly - od tradičních domků ve svahu až po moderní vily. Jasně, papírování je tu trochu složitější, ale ten výhled na azurové moře za to stojí.

Kdo by odolal kouzlu Toskánska? Staré kamenné domy čekají na své nové majitele, a i když často potřebují péči, odmění se vám autentickou italskou atmosférou. Počítejte ale s tím, že italská byrokracie si dá na čas - trpělivost tu růže přináší.

Portugalsko? To je nový hit! Algarve nebo Lisabon nabízí perfektní mix moderního života a tradice. Země vítá zahraniční kupce s otevřenou náručí a nabízí zajímavé investiční programy. Navíc místní jsou super přátelští a infrastruktura na úrovni.

Před podpisem kupní smlouvy si ale pořádně proklepněte místní zákony a zvyklosti. Zjistěte si, jak často tam doletíte, jestli můžete nemovitost pronajímat, a hlavně - kam hodnota vaší investice může růst.

Investice do nemovitosti v zahraničí není jen o penězích, ale o splnění snu, poznání nové kultury a vytvoření druhého domova pod cizím sluncem

Radmila Procházková

Právní požadavky a omezení v různých zemích

Svět nemovitostí v zahraničí je jako pestrá mozaika - každá země má svá vlastní pravidla a zvyky. Pro nás Čechy je nejjednodušší začít v Evropské unii, kde máme prakticky stejná práva jako místní obyvatelé.

Představte si třeba Španělsko. Než se vrhnete do hledání vysněného domku na Costa del Sol, budete potřebovat NIE číslo - takový španělský rodný list pro cizince. Bez místního účtu v bance se také neobejdete. A pozor na papírování - každý dokument musí projít rukama notáře.

Chorvatsko, náš oblíbený druhý domov u moře, to má taky zajímavě nastavené. I když jsme v EU, bez razítka z ministerstva spravedlnosti se neobejdete. To může trvat i několik měsíců - takže trpělivost se vyplatí. U pobřeží jsou pravidla ještě přísnější, tam si člověk musí dát extra pozor.

Italské nemovitosti? Tam je to jako detektivka. Musíte důkladně prověřit, jestli na domě neváznou dluhy nebo hypotéka. Italové mají navíc specifická dědická práva, která můžou později zamotat hlavu.

Řecko láká krásnými ostrovy, ale bez místního daňového čísla AFM a řeckého účtu se neobejdete. A ještě něco - v příhraničí potřebujete speciální povolení. Dejte si pozor na černé stavby, těch je v Řecku požehnaně.

Za velkou louží v USA je to jiné stát od státu. Hypotéku tam jako cizinec získáte těžko, ale jinak vám dveře otevřou dokořán. Jen pozor na zemědělskou půdu, ta má svá specifika.

Dubaj? Tam můžete kupovat jen ve vybraných zónách. Ale když už víte kde, je to docela přímočaré. Thajsko je kapitola sama pro sebe - pozemek přímo vlastnit nemůžete, ale byt v kondominiu ano. Jen nesmí být víc než 49% bytů v rukách cizinců.

Financování nákupu nemovitosti ze zahraničních zdrojů

Sníte o vlastním bydlení u moře nebo v horách? Financování nemovitosti v zahraničí není žádná věda, jen to chce vědět, do čeho jdete.

Místní banky v zahraničí často nabídnou lepší podmínky než ty české - znají přece svůj trh jako vlastní boty. Ale pozor, není to vždycky procházka růžovou zahradou. V každé zemi platí jiná pravidla. Třeba ve Španělsku po vás budou chtít našetřených 40% z ceny nemovitosti, zatímco v Rakousku vám může stačit jen 20%.

Největší oříšek? Jednoznačně kurzy měn. Představte si, že splácíte hypotéku v eurech, ale vyděláváte v korunách. Stačí, aby koruna oslabila, a rázem platíte o pár tisíc víc. To už dokáže pořádně zatopit rodinnému rozpočtu, co říkáte?

Naštěstí existují i chytřejší cesty. Můžete třeba využít služeb zkušených finančních zprostředkovatelů, kteří už vědí, jak na to. Mají kontakty v místních bankách a pomohou vám překonat i tu otravnou jazykovou bariéru.

Nezapomeňte na daně - v každé zemi fungují jinak. Co je výhodné u nás, nemusí být výhodné tam. Proto se vyplatí poradit se s místním daňovým expertem, než se do čehokoliv pustíte.

Chytrým tahem může být kombinace různých zdrojů financování. Část peněz si půjčíte tady, část tam a něco přidáte ze svého. Je to jako nedávat všechna vajíčka do jednoho košíku.

Dejte si načas s pročítáním smluv. V zahraničí můžou platit úplně jiná pravidla než u nás. A počítejte s tím, že budete potřebovat právníka a překladatele - to už něco stojí.

Celý proces schvalování může trvat i několik měsíců. Proto začněte s přípravou včas, ať pak nemusíte všechno uspěchat. A připravte se na to, že možná budete muset párkrát vyrazit osobně na zahraniční pobočku banky.

Daňové povinnosti při vlastnictví zahraniční nemovitosti

Máte nemovitost v zahraničí? Pak zbystřete. Daňové povinnosti vás čekají jak tady doma, tak v zemi, kde vaše nemovitost stojí. A není to jen tak ledajaká administrativa.

Kritérium	Chorvatsko	Španělsko
Průměrná cena bytu 50m²	120.000 EUR	150.000 EUR
Poplatky při koupi	3% daň z převodu	8-10% celkových nákladů
Nutnost místního právníka	Ano	Ano
Možnost pronájmu turistům	Ano, s licencí	Ano, s licencí
Vzdálenost z ČR autem	800 km	2200 km

Představte si, že pronajímáte apartmán v Chorvatsku nebo chaloupku v Alpách. Všechny příjmy musíte přiznat nejen tam, ale i našemu finančnímu úřadu. Je to jako hrát šachy na dvou šachovnicích současně - musíte myslet na každý tah.

Naštěstí existují smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Díky nim nemusíte platit daně dvakrát - to by byla pěkná pohroma, že? Většinou zaplatíte daň tam, kde nemovitost máte, a u nás to pak jen papírově zohledníte.

Pamatujete si, za kolik jste nemovitost koupili? To číslo budete potřebovat. Do českého daňového přiznání totiž musíte uvést pořizovací cenu přepočtenou na koruny podle tehdejšího kurzu. A když pronajímáte? Můžete si vybrat - buď spočítáte skutečné náklady, nebo si uplatníte 30 % paušál. Jednodušší je většinou ten paušál, ušetříte si hromadu účtenek.

Místní daň z nemovitosti je kapitola sama pro sebe. V každé zemi je jiná, někde je to pár euro ročně, jinde vás může nepříjemně překvapit. Proto se raději předem pořádně informujte.

A co když se rozhodnete nemovitost prodat? Pozor na desetiletý časový test. Pokud prodáte dřív, musíte zisk zdanit. Ale nebojte, můžete odečíst náklady na rekonstrukci a vylepšení.

Dědictví nebo darování? Od roku 2014 je to naštěstí jednodušší. V přímé příbuzenské linii se u nás neplatí nic, ale nezapomeňte to přiznat. A v zahraničí? Tam už to může být jiná písnička, každá země má svá pravidla.

Místní realitní trh a cenové rozdíly

Realitní trhy napříč Evropou jsou jako pestrobarevná mozaika - každý kousek má svůj vlastní příběh a specifika. Kdo sní o vlastním bydlení u moře, musí si pořádně propočítat, do čeho vlastně jde.

Vezměte si třeba Španělsko. Na Costa del Sol se ceny šplhají do závratných výšin, ale kousek do vnitrozemí? Tam můžete najít podobnou nemovitost i za polovinu. Není to fascinující, jak pár kilometrů může znamenat takový cenový rozdíl?

Chorvatsko, náš oblíbený druhý domov, prochází v posledních letech pořádnou proměnou. Za apartmán u moře dnes vysázíte klidně i 4000 EUR za metr. Pamatujete na doby, kdy se tam dalo koupit almost za babku? Ty časy jsou bohužel pryč.

Itálie je kapitola sama pro sebe. Toskánské kopce s jejich nádhernými vilami jsou pro většinu z nás jen snem, ale co takhle jih? Tam ještě pořád najdete kouzelné kamenné domečky za cenu pražské garáže. A ty slavné domy za euro? Jasně, budete muset sáhnout hluboko do kapsy kvůli rekonstrukci, ale představte si to dobrodružství!

Řecké ostrovy? No, Mykonos nebo Santorini jsou dneska spíš pro milionáře. Ale zkuste se podívat na méně známé ostrovy - tam ještě pořád můžete najít skutečné poklady.

Než se do něčeho pustíte, dobře si promyslete všechny ty skryté výdaje. V Itálii vás jen poplatky můžou vyjít na majlant - až 15% navíc! A co teprve hypotéka v cizí zemi? To není jen tak.

Jasně, pronájem turistům může znít lákavě. Ale počítejte s tím, že v létě budete makat jak šroub, zatímco v zimě může být váš vysněný domeček u moře jak po vymření. Přesto - když si všechno dobře propočítáte a promyslíte, může být nemovitost v zahraničí nejen splněným snem, ale i skvělou investicí.

Rizika spojená s koupí v cizí zemi

Koupě nemovitosti v cizině? To není jen tak! Největší kámen úrazu je obvykle jiný právní systém, který nám může pěkně zamotat hlavu. Však si to představte - v některých zemích vám jako cizinci ani nedovolí koupit, co chcete, nebo po vás budou chtít takovou hromadu papírů, že vám z toho půjde hlava kolem.

A co teprve ta jazyková bariéra! Bez pořádného překladu všech dokumentů do češtiny si můžete pěkně zavařit. Stačí jeden špatně pochopený odstavec ve smlouvě a máte po radosti. Nemluvě o tom, že každá země má své mouchy - co je normální u nás, může být jinde naprosté tabu.

Peníze, peníze, peníze - to je kapitola sama o sobě. Kromě samotné ceny baráku musíte počítat s dalšími výdaji, které vás můžou nemile překvapit. Daně, poplatky, notář... A když se k tomu přidá ještě kolísání kurzu měny, může se váš vysněný domek u moře pěkně prodražit.

Myslíte si, že máte vyhráno, když nemovitost koupíte? Bez spolehlivého správce na místě to bude pěkná fuška. Kdo vám poseká trávu, zkontroluje, jestli nezatéká, nebo vyřeší prasklé potrubí, když budete tisíce kilometrů daleko?

Pozor taky na politickou situaci v dané zemi. Stačí jedna změna zákona a vaše investice může ztratit na hodnotě. V některých zemích vám dokonce můžou nemovitost sebrat - to není žádná pohádka, ale realita v méně stabilních regionech.

Kvalita stavby? To je další oříšek. Co je standard někde v zahraničí, by u nás neprošlo ani technickou kontrolou. Proto nepodceňujte důkladnou prohlídku místním odborníkem. A nezapomeňte prověřit, jestli na baráku neváznou nějaké dluhy nebo omezení.

A až budete chtít nemovitost jednou předat dětem, může vás čekat další překvapení. Dědické řízení v zahraničí? To může být pěkná složitovka. Radši si včas zajděte za místním právníkem, ať vám poradí, jak na to.

Správa nemovitosti na dálku

Vzdálená správa nemovitosti v zahraničí nemusí být noční můrou. Klíčem k úspěchu je promyšlený systém a spolehliví lidé na místě. Sama mám zkušenost, že bez kvalitního správce se neobejdete - je to vlastně vaše prodloužená ruka v dané lokalitě.

Představte si situaci: praskne vám potrubí a vy jste tisíce kilometrů daleko. Co teď? Proto je zásadní mít na místě někoho, kdo okamžitě zasáhne a vyřeší problém za vás. Nejlépe někoho, kdo rozumí jak místnímu prostředí, tak vašemu jazyku.

Dnešní technologie jsou v tomhle směru fantastický pomocník. Díky chytrým kamerám a senzorům můžete mít svou nemovitost pod kontrolou přímo v mobilu. Topení zapnete cestou z letiště, zavlažování zahrady nastavíte z pohodlí domova. Paráda, ne?

S byrokracií to už tak jednoduché není. Daně, pojištění, poplatky - všechno musí běžet jak na drátkách. Nastavte si automatické platby a spolehněte se na místního daňového poradce. Věřte mi, ušetří vám to spoustu bezesných nocí.

Pronajímáte nemovitost? Spolehlivá realitka je k nezaplacení. Pohlídá vám nájemníky, zařídí úklid a vy jen kontrolujete příchozí platby. Jasná pravidla hry jsou základ - co, kdy, jak a za kolik.

Prevence je půl úspěchu. Pravidelné kontroly, aktuální seznam řemeslníků, krizový plán. Zní to možná přehnaně, ale když o půlnoci praskne topení, budete vděční za připravený scénář.

Pojištění je základ, ale pozor - nestačí jen podepsat smlouvu a zapomenout. Hodnota nemovitosti se mění, proto je potřeba pojistku pravidelně aktualizovat. A nezapomeňte na odpovědnost za škody - nikdy nevíte, co se může stát.

Pojištění zahraničních nemovitostí

Koupit nemovitost v zahraničí je skvělý nápad, ale bez pořádného pojištění riskujete zbytečně moc. Víte, kolik lidí naletělo na to, že pojištění podcenili?

Představte si třeba letní byt u moře v Chorvatsku. Nádherné místo, ale bóra nebo silné deště dokážou nadělat pěknou paseku. A co teprve apartmán v rakouských Alpách - tam musíte myslet na úplně jiná rizika. Každá země má svoje specifika a na to je potřeba myslet.

Základ je pojistit samotnou stavbu, to je jasné. Ale nezapomeňte taky na zodpovědnost za škody - co když váš host způsobí požár v sousedním domě? A když pronajímáte turistům, určitě si připojistěte i škody od nájemníků. Věřte mi, že se to vyplatí.

Místní pojišťovny často nabízejí lepší podmínky než naše české. Znají terén, vědí, co se může stát, a mají na místě své opraváře. Jasně, budete muset komunikovat v cizím jazyce, ale to se dá zvládnout.

Rekonstruujete nebo stavíte? To je kapitola sama pro sebe. Stavební pojištění je v takovém případě naprostá nutnost. Nikdy nevíte, kdy může spadnout lešení na sousedův mercedes.

Dejte si pozor na stanovení pojistné částky. Podpojištění je klasická chyba - nemovitost pojistíte na nižší hodnotu a pak se divíte, že dostanete málo. Ceny stavebních prací jsou v každé zemi jiné, takže si to pořádně propočítejte.

A nezapomeňte pojistku pravidelně aktualizovat. Nemovitosti většinou rostou na ceně a s nimi i náklady na opravy. Některé pojišťovny naštěstí nabízí automatické navyšování částky podle inflace, což vám ušetří starosti.

Pronájem nemovitosti v zahraničí

Bydlet v zahraničí? Skvělý nápad, ale chce to pořádnou přípravu. Kdo by netoužil po vlastním bytě s výhledem na Středozemní moře nebo útulném apartmánu v Alpách?

Realita je ale trochu složitější než naše sny. Každá země má svoje specifická pravidla a zvyklosti, které musíme respektovat. Třeba ve Španělsku vás může překvapit, že pronajímatel chce vidět výpisy z účtu za poslední rok. V Itálii? Tam běžně požadují zaplatit několik nájmů dopředu.

Nejdůležitější je najít spolehlivého partnera přímo v místě. Může to být realitka nebo právník, který zná místní poměry jako svoje boty. Ušetří vám spoustu času, nervů a možná i peněz. Pomůže vám prokousat se všemi dokumenty, které jsou často jen v místním jazyce.

Peníze, peníze, peníze... Kromě samotného nájmu musíte počítat s dalšími výdaji. Energie, internet, pojištění - to všechno může být v zahraničí dražší než u nás. A nezapomeňte na kurzy měn - když platíte nájem v eurech, může vás nepříznivý vývoj kurzu nemile překvapit.

Život v novém prostředí přináší spoustu praktických výzev. Kde najdu dobrého lékaře? Jak funguje místní MHD? Co školy pro děti? Tohle všechno si zjistěte ještě před podpisem smlouvy. Turistické letovisko může být v létě báječné, ale v zimě tam třeba nenakoupíte ani rohlík.

Před podpisem smlouvy si všechno pořádně zdokumentujte. Vyfoťte každou prasklinu, každou skvrnu na koberci. Sepište předávací protokol. Může se vám to hodit, až budete chtít zpět svoji kauci. A pozor na podmínky ukončení smlouvy - někdy může být předčasný odchod pořádně drahý.

Myslete na to, že pronájem v zahraničí není jen o krásném výhledu z okna. Je to především o důkladné přípravě a znalosti místních podmínek. Ale když všechno dobře naplánujete, může to být životní zkušenost, na kterou nikdy nezapomenete.